很多人都在等待2021年的土拍风暴，来分析新年的局势。

就在刚，乌鲁木齐的土拍市场迎来了今年第一批土地成交，共17宗土地成交，其中7块为住宅、商务用地。总成交面积达76.74万方（约1151.3亩），成交总额7.3355亿元。

这几宗土地都为近几年乌鲁木齐各个区域发展的热门板块！2021年乌鲁木齐土地市场的“开年第一拍”，着实给不少人带来了惊喜。

2021年乌市第一批土拍详细看点：

天山区团结路板块、碱泉街板块分别有一宗地块成功出让，其中位于碱泉一街地块的楼面价达到了4225元/㎡，为本次土拍中的单价最高地块。

恒大再次落址水磨沟区！3.47亿元摘得七坊片区地块，或者打造温泉疗养主题的文旅项目！

保利摘得迎宾路周边两宗地块！楼面价3555元/㎡！城北发展又有新看头！

（图片来源：乌鲁木齐楼市情报站）

一、天山区成熟地块！楼面价4225元/㎡！碱泉街将出住宅新房？！

1、地块信息：碱泉街地块（2020-C-119）

共出让面积：5409㎡

容积率：2.8

成交价：6400万元

楼面价：4225元/㎡

地块解析：

在2月底这块地刚挂牌的时候，小编就很关注这一地块，也预计其楼面价必然是不便宜的。

4225元/㎡的价格，也确实配得上天山区寸土寸金的地段价值。

（碱泉一街周边配套情况）

从区位上看，该地块位于碱泉一街，临近东环高架路，青年路，周边的商业、医疗、教育等相关配套已经较为成熟。

同时也属于乌鲁木齐的传统文教区，周边优势学校较多，亦有不少重点教育盘项目，二手房价格在8000元/㎡——28000元/㎡之间不等。

从目前乌鲁木齐最新学区划分范围来看，大概率属于乌鲁木齐第13小学（星光校区）和乌鲁木齐第三十九中的学区。

其实，乌鲁木齐天山区碱泉街片区已经多年没有新盘涌现，也只是在去年开始涌现出了和瑞悦府项目。

（和瑞悦府项目示意图）

新的地块在地段上也属于稀缺，再加上起拍价4225元/㎡，已经注定未来将是一个高价盘。小编个人预估未来的毛坯价格很有可能在11500元/㎡以上。

将这块地收入囊中的，为新疆澳鑫房地产开发有限公司。

至于该地块后期会打造什么样的地产项目，是否能够改变碱泉街片区新房较少的情况？值得期待一下。

二、恒大再次落子水磨沟区！或将打造温泉疗养主题文旅项目！

2、地块信息：水区苇电南路（2020-C-120-D-2）

共出让面积：66628.14㎡

容积率：2.0

成交价：34700万元

楼面价：2604元/㎡

地块解析：

该地块位于水磨沟区七坊周边，临近会展片区、水磨沟风景区、温泉路高架和维斯特滑雪场、乌鲁木齐第八中学七坊校区，周边也已经有相对成熟的生活区。

（七坊周边资源配套示意图）

此次恒大一共在水磨沟区摘得了三块地，分别位于维斯特一路以西、水区华光街东延以南、七坊二路以南的三宗地块。计划开发恒大·御泉四季项目，打造以温泉疗养为主题的文旅项目。

2021年，水磨沟区的文旅项目发展可以说是一个大趋势。在2020年年底时，水磨沟区文化体育和旅游局就牵头，联合建设局、区教育局、区园林局以及一线房企，进行了文旅地产新地标推介活动，计划打造会展文旅地产经济带。

同时，2021年也是会展片区发展的“质变”之年，六馆一心的完工、奥体中心的运营，会展吾悦广场都在逐步完善会展区域功能的短板。

在2021年水磨沟区重点工程的开工仪式上，小编也发现水磨沟区在2021年计划投资50亿元，打造乌鲁木齐水磨沟文旅综合体项目，整个项目占地约12120亩。

其中包含4S滑雪场、文创产业园、新疆高台民居民俗村、天山花田婚恋广场和运动康复中心等。

再加上本身会展片区的地标吸引力，七坊创意街区的文化氛围和温泉片区的自然资源，水磨沟区的文旅产业发展势头，可见一斑。

总体看来，恒大此次的地块不算是水磨沟区的核心位置，但是如果从文旅产业的角度来考量，就意义深重了。

不久的未来水磨沟区是否会形成以会展片区为主力，辐射七坊片区、温泉路片区、水磨沟区风景区的文旅经济带？

此次恒大的落子又会有什么样的助力？值得期待一下。

三、保利摘得迎宾路周边两宗地块！楼面价3555元/㎡！城北发展又有新看头！

3、地块信息：高新区迎宾东路以南（2020-C-209-B-1）

共出让面积：11405㎡

容积率：1.4

成交价：5600万元

楼面价：3507元/㎡

4、地块信息：沈阳东路以北（2020-C-209-C-1）

共出让面积：7114㎡

容积率：1.7

成交价：4300万元

楼面价：3555元/㎡

地块解析：

这两宗地块分别位于新市区迎宾东路以南、沈阳东路以北。

实际上在2020年年底，保利就以6.425亿元斩获了迎宾东路以南和沈阳路以北地块，出让面积115726.85平方米（折合约173.59亩）。

这次保利又拿到了相邻地块，占地面积约27亩，楼面价分别为3555元/㎡和3507元/㎡。

目前，在城北迎宾路片区，保利一共有4宗地，约200亩地。从容积率上看，这几块地的容积率都不高于2.0，预计保利将打造城北低密洋房。

作为国企的保利地产，实际上在乌鲁木齐一直都比较低调。进疆7载，相继打造了保利·叶语、保利·林语、保利·翡翠城和保利·石油花园。

今年，保利在城北片区还有保利云上一期项目准备入市。

（保利翡翠城实地外景）

保利地产通常都重视于改善，很少做刚需高层项目，这次在城北迎宾路落子，亦可以看出其在乌市的发展速度在不断加快。

四、沙区万盛大街南侧又出万亩新地块，楼面价2810元/㎡，或出刚需新项目！

4、地块信息：沙区万盛大街以南（2020-C-204-20）

位置：沙依巴克区万盛大街以南

共出让面积：16775㎡

容积率：2.8

成交价：13200万元

楼面价：2810元/㎡

地块解析：

新疆美邻房地产开发有限公司为新疆胜天投资集团有限公司子公司。该集团旗下目前已经有格林威治城项目和山语文庭项目。

这次斩获的地块，临近万科沙区项目——万科·都会未来城。

（万盛大街地块周边配套资源示意图）

整体容积率为2.8，楼面价为2810元/㎡，大概率将打造一个偏刚需的高层项目。

自从去年年底万科入场沙区万盛大街以后，这一片区的发展就是不少地产人关注的重点，万科、恒大的出现也将很好的改变这一片区缺少品牌开发商的情况。

（万盛大街周边房价示意图）

再加上今年上半年恒大·观澜府也即将入市。南临沙区，北为经开的万盛大街大概率也会串联起更多的价值爆发点。

此外，这次土拍中还有团结路地块被个人摘牌拿到。地块面积约6665㎡，成交价格为3400万元，为商务用地。

总体来看，2021年乌鲁木齐的土地出让“第一拍”还是有很多惊喜的，成熟地块稀缺的天山区、稳步发展的水区、新锐的新市区城北都有地块入市。

恒大地产和保利地产的落子，也让我们对2021年乌鲁木齐房地产市场的走向多了几分期待。

通过这次土拍，也可以明显感觉到，乌鲁木齐土拍市场并没有降温，不夸张地说，乌鲁木齐的房地产市场也在向新高度进发。

城市骨架延伸的趋势和多中心发展的势头也更加明显，2021年城北、会展、万盛大街等关键词，或许还是房产圈的风口浪尖。

根据此前消息，今年新市区核心、城南等区域都还有优质地块等待上市，2021年新的楼市热潮，或许还将会继续蔓延！