买新房还是二手房？

想必在买房路上，不少朋友也曾被这个问题困扰过。

新房，居住品质佳，但也意味着高房价，且目前乌鲁木齐市场上大多数新房项目多为期房，等着交房的几年里，变数太多。

二手房，虽然可以即买即住，但大多数二手房也意味着老、破、小，且二手房贷款比例相较来说也是高于新房很多的。

以前的文章里，和大家说了太多的新房，今天小编和大家聊一聊乌鲁木齐各个区4月二手房中降价较大的几个小区。

首先一起来看看乌鲁木齐二手房房价的整体情况：

乌鲁木齐4月二手房均价8479元/m²

乌鲁木齐3月二手房均价8483元/m²

环比上月下跌0.04%↓，同比去年同期上涨3.09%↑

（图片来源：安居客）

（PS：1、以上表格中所列为2021年4月4日的24h二手房降价房源挂牌价数据。

2、文中数据统计截止于4月4日，数据源自安居客，数据仅供参考。)

一、天山区

降幅最大小区：文化厅画院住宅楼

降价幅度：5.19%

天山区降幅最大的小区——文化厅画院住宅楼，位于天山区延安路149号。该小区临近地铁1号线新疆大学站，周边还有新疆画院和新疆艺术学院附属中等艺术学校，整体来说，交通便利，且是一个充满艺术氛围的片区。

文化厅画院家属院所在片区延安路因地段良好，配套齐全，二手房整体均价是偏高的。且文化厅画院家属院在2020年以前的二手房均价也一直高于延安路片区。

如上图所示，我们可以发现：在2020年以后，该小区的房价遭到了一个不小的下滑，单价降了约1708元/㎡，小编猜测或许有疫情的影响。

疫情后，人们对生活质量和舒适度有了更高的要求，老旧小区的二手房市场在没有优质配套的情况下，慢慢失去了一部分市场。

并且放眼乌鲁木齐二手房整体的涨跌幅情况，疫情过后，不少老旧小区都遭受了不小的打击。

二、沙依巴克区

降幅最大小区：城建局家属院

降价幅度：21.16%

沙依巴克区降价幅度最大的小区是位于明园片区西北路564号的城建局家属院。

观察下图我们可以看到，该小区在一年内涨跌幅度变化还是挺大的，尤其是从二月份开始，该小区房价一路下滑。小编也查阅了相关网站，目前该小区租房房源数为2。

因此不难猜测，近一年内，该小区的租房房源数应该都是较少的。受少量房源价格波动影响，该小区房价波动起伏大也就不难理解了。

相比于该小区顶峰时期14020元/㎡的均价，目前8061元/㎡的房价，又是沙依巴克区核心的位置，不得不说很香了！

相比于该小区，沙依巴克区其他小区的二手房均价都是较为正常的。

通常情况下，二手房房价在10%以内的波动都属正常。

三、水磨沟区

降幅最大小区：阳光花园别墅

降价幅度：9.28%

水磨沟区降价幅度最大的是位于温泉西东路的阳光花园别墅。

通常情况下，别墅项目不纳入我们的统计当中，但由于还是有部分朋友比较倾向于别墅，故借这个项目来说一说。

首先，别墅的贬值是无需多言的，面积大，均价高，且别墅的位置一般位于市郊。更重要的是，会选择别墅的朋友一般也不会选择一个二手的别墅进行居住。

（图源：网络）

二手别墅用来投资做民宿的较多，但因资金问题，别墅大部分情况是不会卖得一个好价钱的。

不得不说的是，或许“别野”时代已经画上了尾声。

未来，城市“新贵”更加倾向的多是即可以享受城市便利资源又可以拥有生态宜居的核心大平层项目。

当然，除了阳光花园别墅以外，水磨沟区的其他降价项目幅度都较小，属正常范围。

四、新市区

降幅最大小区：五一小区（新市区）

降价幅度：6.77%

新市区降价幅度较大的是位于喀什西路99号的五一小区。

其次就是位于安宁渠路169号的七四五四家属院，该小区在位置上来说是较偏的，且该小区年代久远，因此该小区的均价也是较低的。

新市区在今年进行了轰轰烈烈的拆迁旧改计划，且许多地块位置相对来说也较为优秀。

2021年，一直以来都备受瞩目的新市区或将再一次吸引全城目光，让我们拭目以待吧！

五、经开区

降幅最大小区：天顺祥居

降价幅度：3.95

经开区二手房小区的整体降价幅度相对来说是较小的，最高的为位于金阳卫星花园片区大连路的天顺祥居。

该小区目前可租房源数为11，均价也较低，且以小户型居多，是二手房市场上较为受欢迎的额类型。

且相比乌鲁木齐其他片区的降价小区来说，经开区降价小区房龄较小，如果是在附近工作，且打算购买二手房的朋友，可以考虑。

六、米东区

降幅最大小区：米东南路584号院

降价幅度：21.65%

米东南路584号院不仅是米东区降价幅度最大的小区，也是现阶段乌鲁木齐4月二手房中降价幅度最大的小区。

该小区名如其址，就位于米东区卡子湾片区584号。

其实看了该小区一年内房价波动后，产生较大下降幅度的原因也就其义自见了。

该小区房价自去年8月份回归所属片区卡子湾片区的正常房价之后，4个月没有产生变化，或许是没有可租房源的原因。

2月时，该房价飙到了10334元/㎡，这样的房价，在米东区还是很少见的。

然后该小区房价开始逐渐回归正轨，因此产生了较大的下滑幅度，可以说，现阶段这个房价情况，才是该小区正常的均价。

总体来说，米东区不论是新房还是二手房房价和其他各区相比都是较低的。这和米东建区时间短不无关系。

近几年来，米东区的发展也在平稳进行中，去年新城控股旗下的吾悦广场也成功进驻米东区。

相信不出几年，米东区的发展将会迎来大爆发，其房价也会得到进一步的提升。

综上，乌鲁木齐4月二手房均价的总体降幅是较小的，也有值得捡漏的小区，感兴趣的朋友可以详细了解。

同时，不论是买新房还是二手房，买房都需要认真对待，仔细斟酌。

最后，希望大家都可以买到适合自己的好房子！